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房地产投资高速增长 销售放缓亟需关注—2018年全市房地产运行情况简析

日期:2019-02-13

2018年以来,我市房地产市场积极落实“房住不炒”的要求,在多项利好和宏观调控的双重影响下逐步从火爆炙热走向理性温和。

一、总体运行情况

1.房地产开发投资高速增长。2018年,全市房地产开发投资523.3亿元,增长73.8%,较上年提高69个百分点,增幅居全省首位。其中土地购置费251.2亿元,占全部房地产开发投资的48%。一是新增项目数量多体量大。2018年全市新增房地产项目136个,较上年增加59个,2018年完成投资288.5亿元,占全部房地产开发投资55.1%。其中,10亿元以上项目43个,较上年增加22个。二是房地产前期指标快速增长。2018年,全市房屋施工面积2741.6万平方米,增长25%,较上年提高21.8个百分点。其中新开工面积突破千万平方米大关,达到1070.2万平方米,增长49.4%。

2.商品房销售面积创历史新高。2018年,全市商品房销售面积超800万平方米,达到809万平方米,增长8.7%,高于全省平均水平7.1个百分点,增幅居全省第五位,增幅走势与全省基本保持一致。一是新增项目拉动明显。2018年,全市有销售面积的项目347个,较上年增加41个;92个新增项目在本年即开始销售,销售面积303.6万平方米,占全市商品房销售面积的37.5%,是拉动全市销售面积增长的主要动力。二是住宅是销售面积增长的主力军。2018年,全市商品住宅销售面积723万平方米,增长13.1%,拉动全市商品房销售面积增长11.3个百分点,对全市房地产销售市场起支撑作用;办公楼销售面积18万平方米,增长30.5%;商业营业用房和其他用房销售面积均下降。

    3.现房待售面积持续减少。截至12月末,全市现房待售面积184万平方米,比上年减少153.9万平方米,下降45.6%,连续三年下降。其中,住宅待售面积71.5万平方米,下降50.5%。

    4.定金及预收款仍为房地产开发企业资金主要来源。2018年,全市房地产开发企业资金来源中,定金及预收款427.4亿元,增长72.6%,占本年到位资金的46%。此外,国内贷款增长59%,自筹资金增长31.1%,个人按揭贷款增长14.7%。

二、需要关注的问题

1.房地产开发投资保持高增长不可持续。2018年,全市房地产开发投资突破500亿元,其中土地购置费占比接近一半。然而进入下半年,我市土拍市场出现明显变化,企业拿地更趋谨慎,高基数给房地产市场带来较大压力。

2.商品房销售面积增长放缓。2018年,全市商品房销售面积增长8.7%,环比下降1.9个百分点,较上年下降24.9个百分点。特别是下半年以来,商品房销售面积增速明显放缓,全年增幅比上半年下降16.7个百分点,市场的观望气氛渐浓。

3.企业到位资金环比三连降。2018年,全市房地产开发企业到位资金928.2亿元,增长48.8%,环比下降9.2个百分点,连续三个月下降。其中,国内贷款较前3季度下降30.6个百分点。在去杠杆、严监管的背景下,企业资金回笼难在后期可能影响房地产市场平稳发展。

三、相关对策建议

1.加强引导,挖掘潜力。推动房地产业变革升级,引导企业加大创新力度,打造集“生态化、智能化、服务化、大数据”为一体的未来社区、智能家居。发挥湖州地域优势,促进旅游、养老、商业的发展,挖掘新的增长点,确保我市房地产市场可持续发展。

2.加强监管,规范市场。进一步加强市场监管,提高开发楼盘质量,避免出现偷工减料、以次充好的行为,切实维护消费者合法权益。积极引导企业调整开发营销策略,把握好市场供应节奏,既要防止商品房供应不足,也要防止集中推盘引发市场波动,确保我市房地产市场健康发展。